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别盲目跟风,房企也会高位站岗!都是高价地,有盘风生水起,有盘咬牙割肉!

2021年了,大家元旦快乐哈!打工人十三姨也终于开始了新一年的搬砖要说过去的2020年,佛山最厉害的是什么?那…

2021年了,大家元旦快乐哈!打工人十三姨也终于开始了新一年的搬砖要说过去的2020年,佛山最厉害的是什么?那就非拍地莫属了。1277亿!历史巅峰!
你以为是因为卖地卖得多吗?太天真了!其实成交面积为529万㎡,比前五年最高值多了不到20%。真正有冲击力的是楼面价。在此之前,年平均楼面价最高不到7000元/㎡,而今年去到了8825元/㎡!看看下面的曲线图,涨幅跟疯狂的2016年还有得比!图源:佛山中原楼面价涨得猛,房子不得跟着涨?——原材料决定售价,这是多数人的认知。然而有意思的是,房价能不能涨,能涨多还是少,并不完全取决于拍地价。比如,明明楼面价相似的板块,有的是名利双收,有的却割肉都难卖。今天就来看几个这样的案例。01.三板块楼面价破1.8万/㎡凭啥就TA能卖过3万+?金沙洲、城南、映月新城,这是去年的三个王者板块。最高楼面价携手刺破了1.8万/㎡,虽然距离2018年的桂城房价天花板还差了那么几百块,但三宗不同板块的楼盘同年拍出高价地,绝对是个稀罕事。你可以说佛山很拼,也可以说房企很拼。但谁是韭菜?是买房的你我他,还是卖房的开发商?给一个数据大家参考,这三个板块楼面价其实与广州南沙类似——南沙今年8月楼面价才突破1.9万/㎡,而它住宅的最高房价,已经站上了4万/㎡。那么佛山呢?突破3万+/㎡就要开香槟庆祝了。更妙的是,从最高楼面价看,城南>映月新城>金沙洲;从板块目前房价看,金沙洲(3万+/㎡)>映月新城(2.3-3万/㎡)>城南(1.7-2.7万/㎡)。啧啧,唯一跨向3万+的只有金沙洲,而今年楼面价最高的城南,反倒卖价得最低。再泼点冷水——大概率未来它也这三个板块中房价最低的。为啥?原因很简单,其他两个是广佛交界板块,广州客撑起的天花板肯定要高那么一点尤其金沙洲,是发展成熟的交界板块,板块已经断供几年,虎视眈眈的广州客众多。映月新城,则是千灯湖和三山、广州荔湾的夹心板块,这几年是高速发展期。至于城南,虽然会有3条在建设中/已建成的地铁线,配套也成熟,但没有地缘优势,改变不了以佛山本地客为主的属性,而且不缺新盘,出货竞争力不小。可能有些人会想,这牌打得让摸不着头脑啊?明知道城南卖不过金沙洲,为什么还要花更高的价格来拿地?要知道,房企是靠土地存活的,没有地的房企哪有江湖可闯?所以这些年小开发商也越来越少——拿不起地,无法周转,最后玩不下去了。另一边,土地是稀缺资源,靓地更不用说,一年都出不了几宗。结果就是,在能接受的价格内能抢一块是一块,赌上一把,熬赢了就是胜利。但偏偏有的房企就没那么幸运了,比如下面几个。02.拿地1.7万/㎡卖2万/㎡它们的苦谁懂?拉出典型的三个来做代表。1.深业旗山雅苑,2017年刷新佛山楼面价(17334元/㎡)的王者,哪想到不仅前无古人,后也无来者……孤零零地在里水“站”了3年的岗。直到今年10月,才小心翼翼地入市,仅卖2万/㎡。要知道,正常来说佛山建面1㎡的成本要4、5千。然而肉割这么狠,却没换来买房人的同情。据说2020年11月开盘当天只卖了18套。与此形成反面对比的是,2公里外碧桂园低价收购的烂尾楼,同样在11月开盘,以高端的“云”系产品——碧桂园云樾金沙面市,首开火爆,成交价格约2-2.3万元/㎡。碧桂园云樾金沙会所泳池高价地卖不过低价地,深业咬碎的牙齿只能往肚子吞。毕竟拿地价这么高,做高端产品,高成本下房价势必冲上3万/㎡,在里水非金沙洲板块,恐怕也难以得到青睐。做普通产品,周边全是低价拿地的楼盘,怎么干得过?2.第二个典型,中洲府。这是中洲首进佛山拿下的地块,在大良板块,楼面价1.6万/㎡,是当时顺德楼面价TOP1。项目2019年开盘,当时一度卖到2.3万/㎡。可惜好景不长,随之而来的是价格一路走低,甚至跌破了2万/㎡。赚钱肯定的赚不了了,只能低价卖以求回本。神奇的是,大良高价拿地平价卖的项目还不少,而且全是2017年拿地的那一波,以欢乐PLUS所在的逢沙区域为主。反观2019年进驻大良新城的几个房企,现在应该在偷笑。楼面价还不到1.5万/㎡,今年却收获了最多的关注度和最高的卖价!只能说,经历疯狂的2016年后,2017年的房企,冲动实在难以抑制。以至于忘记了作为顺德中心城区的大良,广州客相对少,本地土豪最爱还是大良新城板块。3.最后再来看看西樵2017年的楼面价王者,国瑞华庭。楼面价9346元/㎡,如今房价12500元/㎡。这个价格你说它能赚,我是不相信的。再回顾当时拍地的疯狂程度,令人瞠目结舌。要知道,2017年之前西樵的最高楼面价不到3000/㎡,而这宗地直接被数家房企2个小时的竞价怼上了近万/㎡!比西樵很多楼盘售价还高!夸张吧!背后的原因,或许与2017年传言佛山地铁2号线二期(南庄至高明西安)已经批复,有望在年内动工,其中一个站就设在项目附近(实际上到现在也没有批复)有关。加上2016年的一轮行情后,西樵仍属洼地,引发哄抢。彼时专家还预言项目未来会卖到2万+/㎡,周边的楼盘欢呼一片——又有涨价的理由了。结局就只能暗自神伤了。多说一句,除了这宗地,西樵目前楼面价还没有破8千/㎡。写完以上项目,十三姨感觉唏嘘不已。亏本卖楼是真的存在,而且几乎都是2017年高价拿地的房企。其实也可以理解,在楼市热度高涨的时期,除了购房者着急入市,房企拿地也只顾冲冲冲,以至于平稳期到来后,割不了购房者的韭菜不说,反倒自己成了韭菜。还好今年的高价地虽然多,但并不像2017年那么疯狂,毕竟个个都是实打实的靓地。只不过因为板块定位的不同,未来卖价可能会有高有低——最终还是取决于板块的供需。对于买房人来说,也不用过于担心影响高地价的出现——该涨的始终会涨;不涨的,拿地价再高难以影响板块房价。最后,十三姨开通了探盘群,有爆料或者购房交流的,可以扫码加我私聊,或者备注“进群”
精彩回顾:
1、尴尬,地铁里程倒数第一!在佛山,怎样跟着地铁买房不吃亏?
2、暴踩|最靠近广州中心的板块:轨道开通箭在弦上、门槛低至约2万/㎡,出手吗?
3、妥了!3号线叠滘站钉子户终于搬了!但能赶上首通段通车吗?
4、绿岛湖、佛山新城教育资源大补仓!华英中学明年动工!5、暴踩|佛山最委屈的板块!10分钟到千灯湖,价格却只要1字头!

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