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《论韭菜的自我修养》:佛山房产垃圾分类

各位老铁,司令的公号已更名啦。佛系楼市–用佛系的心态看楼市。不急功近利,不乱打“诳语”,为购房者决…

各位老铁,司令的公号已更名啦。佛系楼市–用佛系的心态看楼市。不急功近利,不乱打“诳语”,为购房者决策把好关&置业路上买对房!
两个月前,上海强力推行垃圾分类,全网人民从各色各样的段子里,感受到了上海人民的日常画风–看啥都是垃圾!
这不现在这风已吹到咱隔壁的广州了,相信用不了多久,佛山老少爷们也将面临“垃圾分类”的大敌。
那在政策到来前,有必要提高一下大家鉴别垃圾的能力。小到生活里的日常垃圾,大到穷极半生来还贷的房子。
前者你没做错了,大不了吃张“牛肉干”;而后者你要是做错了,那可就像深夜掉进下水道,想爬出来都难。
这不,每隔一段时间,就有那么几位老铁找司令,说自己买了个“垃圾房产”砸手上,欲哭无泪,无所适从。
为了给大伙涨多点儿知识,今次司令就列了佛山房产垃圾分类攻略,方便大家及时避坑!

可回收垃圾
老破小+天地一号
可回收垃圾虽然有点儿回收价值,但在飞速发展的当下,很少人会因为它有点回收价值,而对它另眼相看。
①老破小
关于老破小,司令之前写过一篇文章专门阐述过看法。想看可以点击:你买老破小,就像赌博!
何谓老破小?司令给它个定义:20年楼龄起步,30年楼龄是常态,石米外墙,档次高的还贴个瓷砖,面积普遍少于60平,这样的房子在佛山五区比比皆是。
虽然,老破小经常捆绑着不错的学位,但在公办教育远不如一线城市的佛山,很多人对于它的消费可谓非常理性。天价老破小,荡然无存。
购房者反而更相信,孩子的学习氛围、玩伴,比某些所谓的“知名小学”更重要。
所以,即使它的价格比周边新房低一大截,在佛山市场依然乏人问津。
买二手房的人大多比买新房的更细心,毕竟绝大多数人奔着自住。面对老破小,明眼人知道它已不符合社会主流的居住需求了。
具体怎么个不符合法?
从社区来说:私拉电线、路边停车、上下水不畅,有时下个大雨,一楼还会被水淹。夏天的蚊虫蟑螂老鼠光顾就更别提了~
从产品来说:户型设计落后、实用率低、建筑老旧、没装电梯、没有物业。
从贷款政策来说:楼龄超20年的房子,不少银行都对贷款持慎重态度,有的干脆不放贷,也不能抵押。有的银行能贷,也会对首付和年限有要求。
这是对老破小赤裸裸的排斥呀!大部分老破小就这样被禁锢着,慢慢老去。
如果不得已要买入这样的社区,那就不要期待它未来良好的流动性和上涨空间。放平心态:在城市有瓦遮头就不错了!
如果现在你手头已持有这样的资产,那也别伤心。挂个良心价,将手中的库存脱掉,趁着楼市调整期,为家庭资产重新做配置。
②天地一号:顶楼和底楼
这种产品被定义成垃圾,很多人颇感意外。
这里司令要解释一下,顶楼和底楼是非常特殊的楼层,它相比中间楼层总会有很多无法避免的缺陷。而一旦缺陷被放大,那它将被冠上可回收垃圾。
比如楼顶的隔热没做好,在广东可是相当遭罪;又或者漏水,相当闹心。
而底楼却又常遭受小区噪音、蚊虫鼠的肆虐、通风采光欠佳、缺乏家庭隐私保障,遇上回南天返潮,那可真是遭罪。
所以这样的楼层通常价格比中间层便宜,开发商也通过把顶层做成复式、底楼送花园&平台,来吸引购房者购买。
总之,这样的产品,仔细权衡好再购买呗!
干垃圾
公寓+商铺
干垃圾,又叫不可回收垃圾。拿房子来说,就是那种找不到接盘侠的房子。
①公寓
在佛山这些年,各种公寓如雨后春笋般层出不穷。尤其禅南顺三地市区,大有“公寓围城”之势。
开发商打出“不限购不限贷”、“可办公可入住”、“租金抵月供”的字眼,有的还承诺带返租。营销伎俩是五花八门,宣传套路是字字戳心。
只要你能贷款,敢签字,0首付都能卖给你“双钥匙”loft公寓。
但剥开公寓营销的糖衣,它像极了一把收割房产韭菜的镰刀。
除开少部分人买来跟父母保持一碗汤的距离、或老板买来养小三、又或者买来办公之用,任何想依靠购买公寓实现弯道超车的想法,都是天方夜谭。
公寓跟住宅相比,它的持有成本和缺点将令到你“O晒嘴”。
①商业水电、停车费贵、物业费贵;
②公寓不能落户,只能计算积分(长沙公寓可落户属个例,但背后没那么简单)
③公寓首付5成,利率上浮30~40%;
④高昂的转手税费:契税(3%)、增值税(利润的5.6%)、土地增值税(差额收30%-60%)、个税(利润的20%)。
再附上某位仁兄买了公寓,想卖卖不出的尴尬遭遇。即使千灯湖地铁站附近的成熟商圈都白搭~
看完还敢买公寓投资吗?也许你还敢,反正你就是为了体验做房东的乐趣,那司令无话可说。
司令罗列条数给你,公寓贷款按上浮35%,利率6.6%;一套70万总价的公寓,月租金2500,年化收益4.28%。如果这钱拿去理财,少说年化收益4%。这数一对比,够清晰了吗?
你说租金会涨,司令要告诉你,以后个人房东怎么敌得过长租公寓品牌呢?
②商铺
在过去,有些人确实喝到了投资商铺的头啖汤。
但近年,佛山综合体项目遍地都是,到处商场,但内部人气却天壤之别。有些商场铺根本租不出,而比它更严重的是一些小区的街铺。
下面这番景象,大家在佛山一定不少见。不少小区的街铺常年空置,业主找不到租户,租户租不起铺位。没办法,谁都知道实体生意难做。

但开发商永远都在宣传“一铺养三代”,他们只管卖,不管招商经营。要司令说,不坑你这一代就算不错了!
当然,如果你自己要创业需要店面,自买自营没问题。
但你也一定要清楚,商铺跟公寓一样,属于商业类产品,持有成本、贷款政策、转手税费一模一样。而如果你买了远离市区的小区商铺,那你就自求多福吧!
在这里,司令不想一棒子打死所有的公寓和商铺。的确也有人有经营才能,买下公寓和商铺搞得风生水起,但你觉得你是这样好运的人吗?
湿垃圾
规划无法落地的远郊盘
湿垃圾,是有水分的垃圾。不挤干水分,就会黏在你手上,甩都甩不掉。
投资界有句话:炒股慎炒消息股,买楼慎看规划纸。任何轻而易举获得的内幕消息,基本都是深不见底的坑。
城市发展要规划,但买房完全按规划走,注定要摔大跟头。因为你不用大脑去思考,有的规划何时落地,究竟能不能落地。
一些远离市区的远郊镇街,常常带着“不限购的体质”。
当你面对精致的沙盘和咫尺之距的规划图,被告知十几号线地铁就在家门口,还不限购时,你怦然心动,傻了吧唧刷了卡。
殊不知,你的美好愿望都不知道多少年才兑现。但房价却透支了未来多年的涨幅,满是水分,而你却浑然不知。
司令只能告诉你:未来,一切都会有的。至于是5年、10年、还是20年,Who knows?
而有些盘概念不足,开发商还大力包装更丰满的概念。什么“养老圣地”、“生态大城”,其实大多是纸老虎。
郊区的地够便宜,开发商拿到后一顿猛操作。砸重金在各种公众号、地铁户外、抖音头条等宣传渠道上包装打广告,整得花里胡哨,头头是道,让你以为它真是明星项目。
而实际上,你买了交楼后,你的千亩养生大城,不过是个鬼城罢了。你不想要了,都不知道找谁接盘。
看看某些新城,生活配套跟不上,交通工程迟迟不上马,产业又聚不起来。地方政府是想发展,想雨露均沾,无奈实力不允许啊!
而如果你是近两年入手这样的资产,那司令也给不了你太多建议。而如果你是刚需,此刻不得已要买入远郊盘,那好歹等它甩了水分再入手吧!
有害垃圾
无产权项目
有害垃圾,对人身心有危害。轻则影响心情,重则人财两空。有些房子,就有这样的奇效。
无产权项目,之前在佛山随处可见,现在市面上也还不少,有的还缠着官司悬而未决。购房者贪图便宜,早早给了钱,房子没拿到,钱又没处退。
有时,经营者为了增加诱惑力,也会给房子裹上带返祖的糖衣炮弹,销售人员承诺返租xx年,拿着计算器给你一通算计,头脑发热的你不管三七八十一就刷卡安排了。
比如上文说的小区商铺没人买,开发商就跟xx运营公司一拍即合。运营公司跟开发商签个租约,再包装出个类似盒马鲜生的玩意儿,卖使用权。
打出“36万买间铺,每月收租5000块”的宣传语,这投资回报率高达16.7%。我就在想,为啥那些人不让自己家人包下来呢?
当然还有一些在村集体租赁用地上盖楼,包装成拎包入住的公寓,价格远低于市价。还打出“租售同权”的宣传语,一本正经地胡说八道着。
一些老铁就跟被灌了迷魂汤似的,按捺不住就交钱了,结果交楼是漫无边际地等待。运气差的,直接烂尾,开发商跑路,这种项目佛山还好多个呢。
还有卖使用权的商铺,操作者更是高手,一个商铺的使用权能卖两次。第一次以带返租的名义卖掉;第二次再卖给另一个客户,该客户自己负责招商经营。
甚至还有团队把一个商铺卖3次的,人才啊!“庞氏骗局”现学现用。如果操盘者牛逼,还敢多卖几手。如果你是其中的接盘侠,你觉得刺激不?
结语
垃圾分类的意义在于唤醒大家的环保意识,提高垃圾回收利用率。
而房产垃圾分类的意义在于提升大家的防忽悠能力,减少踩坑的几率。毕竟这年头,谁的钱都不是大风刮来的。
所以,各位老铁,提高你们抗诱惑的定力啊。当你准备刷卡按下密码,幻想躺着赚钱时,停下来,好好想一想:我是不是一颗没有大脑的韭菜?
希望你可以将此文转给那些踩过坑而不自知、或准备踩坑的亲戚朋友们!
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