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佛山这些跌得最惨楼盘告诉我们,什么不能买

2020年,注定是载入史册的一年。过去这一年疫情肆虐,整个房地产行业遭受到巨大的打击,不少中小房企注定是走不出…

2020年,注定是载入史册的一年。
过去这一年疫情肆虐,整个房地产行业遭受到巨大的打击,不少中小房企注定是走不出这个寒冬了。
虽然后半年疫情得到控制,楼市整体基本回暖,有的楼盘价格走出了V型反转,但可惜的是,有的楼盘遭到打击后就一蹶不振,难以恢复到曾经的价格。
今天我们就挑选了一些佛山中心城区代表楼盘,试着分析它们下跌的原因。
.01
顺德
绿地国际花都
顺德二手市场方面,陈村片区的绿地国际花都跌幅最猛,价格跌去8.31%,居顺德二手跌幅前列。
绿地国际花位于陈村比较核心位置,作为一个大盘,它的整体情况并不差。周边的商业配套比较成熟,附近还有顺联广场等购物中心。除此之外,它还靠近广州地铁7号线的西延段陈村新城站,原本受地铁即将通车的利好影响,应该会有一波不小涨幅。
但事实上,该盘过去一年的二手挂牌均价均价一路下跌,实际成交价格也没有起色。目前,绿地国际花都的挂盘均价为17356元/平,低于市场水平。
该盘在链家的挂盘量为125套,近90天有6套成交,整体的成交价格并不高,单价基本在2万上下波动。
一方面,该小区作为大盘,二手量并不少,在市场属于买房市场,比较被动。另一方面,该小区有部分楼栋是公寓产品,不少是出租的,影响居住圈层的质量。
从这点上看,普通住宅和公寓混合的楼盘,在二手市场并不受欢迎。
凤南花园
凤南花园二手市场表现也比较惨淡,整体的成交情况一点都不乐观。从2020年初到现在,二手成交价格呈明显的下滑趋势,整体价格跌去将近5%。
凤南花园位于传统的顺德中心区大良,旁边就是顺德区人民法院和公安局,妥妥的市政核心地带。不过作为一个10年楼龄的小区,在遍地新盘的佛山房地产市场上难以引人注目。
另外,从一手豪宅热销不断的情况来看,大良本地隐形富豪并不少,最受市场热捧的显然是改善型住宅,而不是凤南花园这种中小型刚需盘。因此,凤南花园在二手市场上遇冷是再正常不过的事情了。
深业城
北滘拥有两个世界五百强企业坐镇,产业基础雄厚,但这两年二手市场基本处于横盘阶段。
深业城也同样如此。尽管旁边就是美的总部,貌似不缺市场需求,但从近期的成交记录来看,深业城的二手价格还是处于尴尬的水平。

受项目多期开发影响,新一期入市,一手二手价格方面形成竞争关系,也对二手价格形成了限制。
归根到底的,还是北滘片区的二手市场太过饱和了。单是体量超过2000户的大盘,北滘就有好几个。此外,今年北滘新城绿城、美的以及合景等新盘入市,也分流了不少客源,原本二手市场本来就不好的北滘更是雪上加霜。
总的来看,北滘作为自住,环境和配套还是不错的,但是想投资北滘的购房者,未来出手的竞争压力,不可谓不大。
.02
南海
万科金色溪谷
南海房产市场过去一年表现非常亮眼,大部分楼盘都有不同程度的涨幅,少有大跌的楼盘。一手方面,保利天悦直接冲到4万+,二手方面,千灯湖片区不少楼盘单价更是齐刷刷冲上3.5万+。
不过普涨背景下,万科金色溪谷的二手价格相较年初还是跌去了2.68%。
从实际成交价格来看,万科金色溪谷单价基本在1.3-1.5万/平的水准。和千灯湖片区相比,万科金色溪谷的位置比较尴尬,旁边还有保利紫山这种巨无霸组团大盘。
另外,里水的交通实在堪忧,周边的商业配套和环境面貌比较落后,在二手市场上比较吃亏。
所以在短期内,万科金色溪谷房价估计不会有太大的起色。
没有硬伤影响的话,南海中心城区的整体房价基本处于平稳上升的趋势。
.03
禅城
领地海纳珑庭
禅西的张槎长期以来就像个外来媳妇一样,远离禅城核心区域,受市场冷落比较多。比起同是禅西是绿岛湖,面貌也差了一截。
领地海纳珑庭可以说是完美集合了张槎楼盘的特点:交通条件差,配套一般,周边还有一堆工业厂房和村屋围绕,所以在二手市场上被冷眼相待也不奇怪。
从链家上看,该小区目前成交价格在1.4万/平左右。虽然业主可能把挂牌价尽量维持得体面一点,奈何在市场上门庭冷落,近30天带看人数只有个位数,所以无奈之下只能一降再降。
论委屈,张槎真的是排第一。旧改和轨交无法推进的话,未来张槎还是只能眼巴巴看着客户“三过家门而不入”,直奔对面的绿岛湖去了。
旭辉公元
城北的痛谁懂?虽然靠近城芯,但一边是面貌陈旧,一边是地铁无缘,连商业配套也要蹭祖庙的。所以这里的二手市场不被看好也在情理之中。
旭辉公元这个盘就这样碰了一鼻子灰。过去这一年,二手综合均价跌去了11.76%,真可谓是跌跌不休。
除去部分公寓产品的影响,旭辉公元尴尬的位置也影响了它的市场吸引力。论配套,比不上祖庙,论轨交利好,比不上城南,出行还得靠自驾。
另一方面,旭辉公元是大盘,目前出租较多,市场成交仅有一套。而且从带看人数来看,旭辉公元也显得很冷清,30天内带看人数仅有13次。
由于旭辉公元的次新盘基本还没有满两年,二手交易成本也会相对高,所以二手遇冷也实属正常。
.04
总结
从过去一年这些跌幅比较大的楼盘,我们可以总结出佛山楼市的一些教训。
第一,凡是公寓产品,极易踩雷,千万要慎重考虑。
第二,佛山有临广、地铁支撑的楼盘相对保值,有能力投资的可以考虑。
第三,楼盘的居住纯粹性很重要,普通住宅和公寓住宅混搭的产品,往往会影响小区的价值。
结合一手的市场行情来看,佛山楼市依旧离不开地铁、临广以及成熟配套区域这三板斧,无论是考虑自住还是投资的购房者,请尽量在这些安全区内选。
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