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佛山卖房逾17.5万套!新盘迭出竞争激烈!2020佛山楼市备忘录

编者:疫情对中国楼市的影响,一是暂停,大约2个月交易冷冻;二是加速,一些楼市需求抑制后放开加速上行,一些楼市迅…

编者:疫情对中国楼市的影响,一是暂停,大约2个月交易冷冻;二是加速,一些楼市需求抑制后放开加速上行,一些楼市迅速触底反弹,一些楼市则继续下跌。??继2019年之后,乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】,从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角,记录中国主流城市的2020楼市这一年。
??城市综述:2020年佛山新房成交11.7万套,二手成交5.8万套,均比2019年略涨。土拍1281亿创纪录同比增71.9%,这意味着后续依然有大量新盘供应。一些旧改地块的村民包场看土拍直播成为楼市看点。此外人才落户政策进一步放宽。2021年预计五区将有86个新盘入市。
01新房:成交11.7万套套数和金额比2019年略涨
??据乐居统计数据,2020年佛山全年一二手房卖逾17.5万套,比2019年多卖了万余套,一扫年初疫情带来的颓势!
??新房方面,2020年全年佛山卖了117061套,相比2019年(111855套)新增了5210套,成交面积达1308.45万㎡,同比2019年(1253.79万㎡)微涨了4%。均价方面,根据佛山中原年报,2020年佛山住宅均价达16707元/㎡,同比去年上涨18%,呈现逐月上升趋势。其中南海区均价最高,突破2万大关,高达21467元/㎡,五区套均面积集中在110㎡左右。
??佛山整体呈现先抑后扬趋势,年初疫情之下量价经历滑铁卢,4月起政府人才新政、房企降价促销等助攻下,市场复苏回归,成交套数均维持在万套以上的水准,6月迎来第一个高峰成交面积突破135万㎡,金九银十再度发力出货,直到12月达到了峰值,单月突破1.3万套,年末翘尾收官。
??从过去6年的成交情况来看,2020年佛山成绩表也并非最差,虽远不及2016年的1908.36万㎡,但比最差的2017年的1210.27万平也略有提升,处于中等水平。
02二手:成交5.8万套略超去年
??二手房方面,2020年佛山成交了58015套,与新房保持相仿走势,超过了2019年的53619套,远不如2016-2018年的高峰期,而成交面积约663.59万㎡,同比2019年(595.24万㎡)涨了11%。
近年佛山二手房成交一览
??从历月成交可见,二手房摆脱了第一季度低谷之后,一路上扬,及至9月达到峰值,10月有所回落,最终收官的11-12月份又有所回升。
?2020年佛山二手房历月成交一览
??从贝壳研究院数据来看,佛山二手房均价14903元/㎡左右,均价平稳,呈现前低后高,年末上涨趋势明显。全年各区域放盘量占比、面积段结构变化都不大,且节奏平稳,市场不存在抛售行为,成交量前三季度迅速恢复,第四季度出现调整。区域分化明显千灯湖板块、三山新城板块交投较为活跃,而三水、高明等板块则供大于求,三水高明均价同比下跌6%,部分房源甚至亏本才能出手。
03政策:放闸抢人 中专学历可申请
??2020年3月18日,佛山再出人才新政,优粤佛山卡T卡申领对象进一步放开,具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级(中级工)证书或国家职业资格五级(初级工)证书的人才可申领优粤佛山卡T卡。
??对于非本市户籍的人才,持有优粤佛山卡(ABCT卡)的,即可在限购区域内限购 2 套住宅,今年来陆续有人才通过T卡获得限购区购房资格,从提交资料到拿到卡,大约需要一个月时间。
??2020年4月15日,佛山公积金中心发布《佛山市住房公积金管理中心关于调整我市住房公积金抵押贷款政策的通知》。文件明确,“住房公积金缴存职工个人可申请两次贷款;首次贷款没有还清前,不得再次申请;不得向已有两次贷款使用记录的职工发放贷款。”
??2020年6月15日晚,佛山市人力资源和社会保障局发布了优粤佛山卡T卡申领服务工作操作指南(修订版),审核材料新增了社保或个人所得税证明,自此T卡申请需要满足三样:劳动合同(聘用合同)、社保/个税、中专/大专学历(资格证书)。
??值得一提的是,2020年佛山购房入户政策全部取消,根据新修订的《佛山市新市民积分制度服务管理法》,将购房类人群纳入积分制统筹安排,明确不再执行原购房入户政策,改为缴纳社保连续满一年方可参加积分入户。
04土拍:历史峰值,首破千亿
??2020年佛山共成交商住地106宗,成交总面积超531万㎡,环比去年上涨27.9%,成交总金额超1281.8亿元,环比去年上涨71.9%。值得注意的是,对比前十年佛山卖地数据,2020年出让总金额为历史最高峰值,比2017年的900亿元,还多出了382亿元!
??2020年可谓是佛山城区靓地大爆发之年,先后诞生了多达36宗地价过万的地块,其中广东粤海以超27亿拿地湾华地块,成功刷新禅城地价,同时以成交楼面18464元/㎡问鼎年度单价TOP1。
??保利拿地最为积极,再度卫冕佛山年度“双料”地主,以361.1万㎡拿地面积、124.4亿元拿地金额再创佳绩。时代、美的置业分别以88亿、86亿拿地金额紧随其后。
??值得一提的是,广州的海蓝、实地、信业、华以泰;惠州的方直;深圳的香缤、泰丰;湖北的清能;厦门的建发;北京的爱情置业;成都德商;还有央企中建四局;广东粤海等13家新房企成功进入佛山市场。
??此外,佛山土拍还有一大看点就是村民包场看直播。
??激战两小时!10家房企围猎!湾华村民包场!从早茶吃到午饭!2020年11月27日,广东粤海270740万元斩获湾华双地铁靓地,折合楼面价17871元/㎡,扣除幼儿园配建楼面价至少18464元/㎡。该楼面价已创下禅城第一高价地!跻身佛山第二高!该地块是旧改地块,位置较好,村民有股份,土拍成功后,大概每一股可以分到20万。
??2020年度佛山至少有10大村地出让,包括湾华村、东鄱村、大墩村、潭村、坤洲村、水头村等,最高卖地金额达65.05亿,村民每股分红在10-30万间,诞生了不少土豪村。
05热卖区域和楼盘:凤凰湾、保利天悦摘冠亚军
??按板块成交来看,佛山2020年成交最好的区域是容桂板块,受碧桂园凤凰湾、颐安灏景湾项目拉动,容桂板块成交一枝独秀,成交套数达到8345套。另外三水新城板块、大良板块均突破6千套,分获亚季军。
??从成交均价看,千灯湖板块以39357元/㎡备案均价毫无悬念位居第一高位。对比2019年的27706元/㎡,更是上涨42%。其次是桂城旧城区(含石肯),备案均价28152元/㎡;第三是大沥黄岐板块,备案均价27366元/㎡。
??从单盘成交来看,2020年佛山卖得最火的楼盘当属碧桂园凤凰湾,网签5913套、成交金额67.16亿元,连续三度蝉联佛山年度冠军。另外,保利天悦亦备受瞩目,房价突破4万+问鼎佛山,成交金额突破62亿,成为当之无愧的NO.2。

06房价收入比:2020佛山9.3
??佛山目前刚需成交总价区间约为150-250万,成交主力户型在90-120㎡。佛山市统计局数据,佛山城市常住居民人均可支配收入54043元,则家庭收入以人均可支配的4倍21.6万元计算。
??房价收入比,按单套总房款与家庭可支配收入的比作为参考,佛山单套总房款约200万元/家庭可支配收入约21.6万元=9.3。即家庭以现有收入9.3年可以买一套房,全国看这是一个适中的数据。
??七、租金:禅城中心区下降超10%
??受疫情影响,今年佛山城市租金有所下降,租赁市场逐步转向租客市场,房租收入比合理。有包租婆透露,禅城中心房租下降超过10%,部分房源因为市场不好租客减少只能降价,有的业主甚至入了公寓托管公司的坑,钱包、身心都颇为受伤。
??也有部分热门板块租金受疫情影响不大,“跟上涨的房价不同,房租市场价格一直都挺稳定的,交投也不错,主要看价格。一般来说,年底放租情况一般,过完年租房需求就会更旺盛起来。”千灯湖门店中介说道。
年末中介门店门可罗雀
08买卖心态:跌宕起伏,市场信心逐月恢复
??而对于房企来说,2020优惠促销基本是常态,全年多节点冲击业绩,“618风暴”“金九银十总裁带货”“双11百亿大补贴”“天猫好房双12”等营销动作不断,特价促销惊喜不断。
??而二手买卖者的心态可谓跌宕起伏,年初受疫情影响,卖房者多担心房子卖不出满心焦虑,也有部分企业主为了生意抛售房源行为,而到了年中市场恢复,市场开始看涨,千灯湖、祖庙等热门区域的卖房人也开始惜售提价,姿态高冷。
??而对买家来说,今年买房人亦是从不紧不慢挑剔着,到年末开始担心房源涨价,毕竟广州已经开始有了“涨声”。“本来还想再对比几套,但是看到业主越来越硬气,我想买的桂城也不断有业主反价,只好赶紧下定安心。”今年成功购入二手房的小丁说道。
09周边人看2021趋势: 有人看涨有人看跌
??2020年四季度以来楼市交投渐旺,市场声音更多的是看涨,从乐居问答平台来看,投资、刚需咨询问答数量亦有所提升,更多的购房者关注的是升值空间。
??“希望涨慢一点,我还没买房。”小晴说道,她觉得2021年会有更多人在佛山买房,新盘也很多,房价会继续涨。
??小强则认为整体大势还是下行,“2021年预计会出现量价触底反弹的现象,出现一轮卖房潮,价格向中心和强势地方越来越靠拢,边缘和泡沫地区会越来越冷淡。”
??广州克而瑞首席分析师肖文晓指出,市场的信心在逐渐恢复,佛山房地产市场的蛋糕体量仍然会保持近年的稳定状态,市场热点仍然会集中在临广片区以及各区的中心板块。在土地市场供求持续维持高位的状态下,预期佛山楼市未来供应充足,市场竞争度仍然会居高不下,因此价格整体维持稳定的可能性加大。
??“在2020年恢复性上涨的基础上,2021年佛山的房地产市场将继续保持量稳价升的态势,价格总体涨幅在8%左右,东部广佛融合区域的房价涨幅会更高,而西部房价以平稳为主,有涨有跌,幅度不大。”华南城市研究会创会副会长许学峰说道。
102021市场供应:5区将迎来88盘入市
??展望2021年,佛山楼市预计量稳价升,禅桂中心区新盘迭出,多个高价地项目亮相,竞争激烈百花齐放,三山新城板块、陈村板块、佛山新城板块等板块持续看好。
??据乐居不完全统计,2021年佛山五区至少将迎来88盘入市,其中,28盘地价过万,多达67个项目为2020年新拿地,至少10大新盘将卖到3万+,其中最受关注的新盘包括星河云颂府、绿城桂语映月、佳兆业花样年广雅苑、中南春风南岸、粤海湾华项目、龙光玖悦台二期、新希望奥园金沙公馆、宝能云镜台、方直珑湖湾、颐安雍悦华府等。
??本次备忘录采写人:佛山乐居编辑部
??2021年1月5日
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