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宁买老破小不要新公寓!证据在这!

“买不起住宅,先买公寓住着行不行?”这是来自某位首付预算25万的朋友的咨询。咋一看,好像没什么毛病。公寓不限购…

“买不起住宅,先买公寓住着行不行?”这是来自某位首付预算25万的朋友的咨询。咋一看,好像没什么毛病。公寓不限购、总价低,尤其是LOFT产品,在很多“后浪”眼里,那简直就是温馨、自由、洒脱的代表,而且买一层还送一层,怎么琢磨都觉得血赚。但我的回答是:别买!宁要老破小,不要公寓房!为什么?实锤马上送上!01.
涨幅…别想了,不跌算好!
先来看一个旧闻。2013年底,在南方日报一篇名为“佛山最贵公寓如何炼成”的文章中,提到了两个公寓。一个是华南国际金融中心(现富力国际金融中心),公寓价格为23000元/㎡;另一个则是南海万达广场,公寓均价约为15000元/㎡。论地段和人流,这两个项目至今也是公认CBD黄金位置,理论上来说,它们的涨幅,可以代表佛山公寓市场。于是,七年过去了,你们猜猜这两个公寓现在卖多少钱?富力国际金融中心7年跳水3000元/㎡。36套在售房源,近90天一套没成交。这也就算了,连看房的人都几乎没有……房东心里苦,但不能说万达广场明明是佛山商场的顶流代表,万达广场的公寓却偏偏有完全不一样的画风。小区在售房源数量为256套,近30天带看次数勉强算得上正常,但奈何这3个月一套也没成交。而且,挂牌虽为13209元/㎡,实际只有1.1万/㎡左右。也就是说,如果你2013年以总价75万买了50方的小户型,现在降价20万出售,还得看有没有买家敢“赴汤蹈火”来接盘……毕竟公寓的税费高得离谱(计算方式很复杂,大概去到房价的20%左右)。反观当年以同样价格买了老破小的朋友,现在应该已经换上改善房了。举个例子,南桂路地铁站旁的花苑广场,标准的老旧小区,一期多为1999年建造,在2013年时,二手价格大概在5500元/㎡。现在,该小区均价1.3万/㎡,无论是成交套数还是带看次数,都秒杀公寓。差距有多大?2013年75万买50方万达公寓,2020年55万卖出,亏20万;2013年75万买130方花苑广场二手房,2020年170万卖出,赚95万!这一亏一赚,差价足足115万!将近一套保利天悦的首付钱就这样没了,惊不惊喜,意不意外?可能有的朋友不服,“公寓的出租回报率高,不卖只租稳赚不亏”。真的是这样吗?我们再来对比下。
02.
放长线钓大鱼,有耐心吗?
已知公寓的首付是5成,贷款年限为十年。仍然以50方的万达广场为例,2013年以75万购买,首付37.5万,即便最低4.9%的利率月供也要3959元,总需要付出的成本为85万。如今在市面上的出租价格大概是2500元/㎡,一年收益3万,以租养贷是不可能了,但28年回本没毛病。加上租金存在上涨的空间,回本时间会更短,地段好易出租的情况下长线投资确实OK。但如果是属于手头资金紧张才入手公寓的,本身资金就不充足,你能保证这2、30年都没有卖房的打算?真的走到卖房这一步,你还有赚的空间吗?加上佛山一手公寓一大把,需要高额税费的二手公寓想找接盘侠哪那么容易?03.天量库存,去化最长近五年!截止今年上半年,佛山公寓的库存数量超过200万㎡,去化周期达到30个月!、图源:佛山世联这个数据有多可怕?要知道,库存接近1200万㎡的住宅市场,去化周期也才11.6个月,超过12个月,就要惊呼去化难了!图源:佛山世联而公寓市场,体量只有住宅的1/6,去化难度却是住宅的3倍!甚至于,南海的公寓去化周期已经接近60个月,也就是5年!图源:佛山世联在这天量的库存压迫下,指望公寓大涨?它还盼着你当救命稻草呢!当然,公寓也不是真的没有存在价值。04.土豪优化资产的投资方式
比如,对于分分钟赚到一个“小目标”的有钱人来说,公寓只是一种理财方式。一是买住宅限购,二是公寓的回报率比较高。手头大把闲钱,不买房就相当于贬值,买了公寓就坐等当房东收租,算是一种比较稳的投资方式。所以经常会听到,哪个土豪一次性扫荡了100套公寓…但刚需们就别眼馋了,土豪有充裕的资金能放长线钓大鱼,普通人很难做到。当然,如果你执意要买,以下的优劣势先考虑清楚再出手。
优势——不限购、不限贷、小面积总价低、租金相对高。
劣势——居住体验度差(没阳台、不能明火、人多杂)、公摊面积大、没学位不能落户、变现能力差、二手交易成本高、升值难、产权只有40年、水电商用生活成本高。
不过,市面上还有一种70年产权的住宅性质公寓,除了居住体验稍稍差之外,其他与住宅无二异,资金紧张的刚需朋友还是可以买的。而40年产权的公寓作为一种投资型产品,本身就有较大的风险所在,购买前要做好长期持有的准备。对于买首套房都吃力的刚需,建议还是离它远一点,别被美好的幻想迷惑了。
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