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摸底佛山29个板块:5大板块怒刷存在感!这些区域却在跌!

无影脚踏遍大佛山,鉴盘无数!房子那些事,别慌!交给十三姨?全文字数:1751字阅读时间:6分钟“平平无奇”大佛…

无影脚踏遍大佛山,鉴盘无数!
房子那些事,别慌!交给十三姨?
全文字数:1751字
阅读时间:6分钟
“平平无奇”大佛山,虽然该来的地铁一个都没来,但靠着楼市今年也算怒刷了一波存在感。
但是,谁“刷”来的?
广州客!你看广佛交界的新盘,哪个不火?
当然也不少了开发商,毕竟高价拿地的房企前仆后继,全市八大板块以创新高的楼面价,成为周边楼盘的“神助攻”。
而一脸懵逼的佛山本地客,感受着“像雾像雨又像风”的房价,一时间不知道是该“跑”还是“上车”。
在十三姨看来,其实楼市的分化已经出现了,即便明年房价普涨,闭眼买房也只会让你错失良机。
好了,下面咱们拨开房价烟雾弹,摸底过去一年的房价变化,揪出稳扎稳打的潜力板块!
01.168个楼盘1年价格变化五个板块“一毛不拔”
先来看一张表,由168个楼盘从年初到年尾的价格变化统计而来(即今年的新盘、售罄盘不包括在内)。
统计的逻辑是:
走势向上:即报价下调楼盘为0;
不均衡:涨价与降价楼盘占比差距不大;
平稳:板块楼盘价格平稳的最多;
略降:以降价盘为主。
需要说明的是,楼盘的准确价格以现场为准,因为在户型、楼栋、朝向、楼层等影响下,价格相差是非常大的。
而统计的意义主要在于从个盘看整体。
要知道,1月和12月的报价体现的是楼盘的口径变化,除了产品不同外,如果同一板块多个楼盘降价/涨价,这种市场行为也能反映出板块的房价热度。
毕竟像精装改毛坯或者毛坯改精装,其实就是视市场的接受程度而行。
那么,从上图可以看到,有五个板块一毛不拔、一分不降,整体价格跑得最快。
1、千灯湖板块
核心区只有一个楼盘,1月份还有3万+/㎡的报价,现在已经成为绝唱,4万+/㎡才是常态。
片区多个旧村改造进行中,城市界面会越来越撩人,但别幻想旧改供应增加后房价下跌,未来至少十年内,千灯湖依然会是佛山的顶流。
2、桂城板块
桂城映月新城和三山,都算是广佛交界板块,唯一降价的其实是因为尾货清盘,也没得挑。
板块前几年背靠千灯湖和广佛线获得不少关注,如今往东延伸,牵手的大BOSS可就是广州了。
尤其是三山新城,今年虎牙落户,明年据说还有深圳的大佬准备入住,具体是哪家企业,大家可以先猜测下(首先排除华为)
3、大沥板块
大沥有中轴北延和南海之眼,加上千灯湖的外溢,多数人看好这个板块。
但板块配套在建、学校要等、产业有待招商、地铁还画在蓝图上,想接棒千灯湖,还得做长期持有的准备。
4、佛山新城板块
佛山新城没人气已经听得够多了,可人家就是扛得住压力,而且大平层高端产品也卖得不错,也许有钱人图是就是安静和高端的环境。
今年夜游开启,还连带不少江景二手房涨价。
其实现在入住率还OK,只是产业的引进不尽如人意,可能这也是318米的恒大苏宁广场一直磨洋工的原因吧。
5、禅城城南板块
禅城城南因为几个高价地的诞生,一度惊呆了众人的下巴。这个板块比较受佛山本土人欢迎,广州客不多,因此同样是涨价,却涨不赢广佛交界。
举个例子,拿地价都在1.6万/㎡,同样在上周六开盘的三山新城中海文锦国际和城南龙光天宸,一个开盘价2.54-3.2万/㎡,一个开盘价2.3-2.7万/㎡。
这样的售价差,龙光的苦也只能往心里憋了。
02.有的板块要挑着买有的板块只适合自住
接下来说说几个不均衡的板块,这些板块需要“挑着买”。
包括北滘、陈村、里水。
发现了吗?都是靠近广州。
尤其是顺德,它天然的优势是挨着广州,而街镇划分,又往往是东西横向发展。
所以东部价格往往比西部稳定因子和上涨潜力更高。
像北滘,地铁和产业都集中在东片区的北滘新城,居住密度已经不低,今年还爆发了学位紧张的问题,不过未来计划增加7所学校,以缓燃眉之急。
陈村也是同样如此。尤其是今年的碧桂园三龙汇,作为广州7号线顺德段的TOD盘,开盘价2.1万/㎡起,现在已经去到2.4万/㎡。
里水除了金沙洲岛,其他片区的城市面貌还一言难尽,尤其是对于开车的新手来说,来来往往的大货车非常不友好。
所以板块今年报价上调的都是沿江、靠近金沙洲岛/广州。
而在统计板块中,今年略降的板块,就要谨慎入手了。
比如三水、高明大部分地方,以及南海九江,顺德杏坛、龙江等城市面貌相对落后,产业、交通宏图上经常被“无视”的板块。
当然,刚需自住是没问题的,毕竟也不可能在三水工作,顺德买房。
但如果仅仅是为了追求上车而入手所谓的“洼地板块”,那么跑不过大市就是输,你损失的可是时间、机会和利息成本,未来想要置换优质资产,难度等级会更高。
最后,因为楼盘太多不方便贴出来,想要详细价格对比的,可以加十三姨微信备注“楼盘价格”,私发给你。
精彩回顾:
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