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金九银十能抄底?别急!年底可能更给“利”!

从数据上看,今年的“金九银十”,确实回归了。9月,不仅供应量全年最高,而且一二手成交量同比环比实现全面上涨。数…

从数据上看,今年的“金九银十”,确实回归了。
9月,不仅供应量全年最高,而且一二手成交量同比环比实现全面上涨。
数据来源:佛山世联行
10月则继续爆仓式开盘加推,数个高价地、优质项目都选了“黄道吉日”冒头,除了抢佛山客,也在拼命拉拢广州客。
看到这一连串的数据,打算买房的朋友或许会有点慌——金九银十就要过半了,要不要赶紧上车?
其实,如果难得遇到了十分满意的,还是早下手早心安;
但不急的话,那么年底价格可能还有惊喜!
不妨趁着国庆多区楼盘看看房,摸一摸底,过两个月再来淘笋盘~
01.金九银十房价未必最低
从历年的成交量和成交价来看,金九银十既不一定是全年成交量最高、也不一定房价最低的月份。
比如疯狂的2016年,9月成交量是上来了,但是成交价也排到了全年次高;
而2017年3月限购加码后,当年成交价才在金九银十跌到了最低,成交量冲到全年第8;
较为平淡的2018、2019,成交量价均不突出。
从这个角度来看,金九银十更像是一种营销概念、销售手段。
有没有实打实的优惠促销,能不能拿到全年最低价,还是得看回整个市场的行情。
行情好,再怎么促销也是涨;
行情平稳,可能是全年最低价;
行情不好,也许还会越降越低;
那么,今年会是什么样的行情呢?
02.年底普涨不存在
早些时候,深圳、东莞、成都轮番迎来了一波逆市“明涨”。
然而这样的苗头,很快就被掐灭——史上最严“深八条”、增值税征免年限从2年改为5年等一些调控政策紧随而来。
有统计数据表明,下半已经累计有15城出台了收紧政策。
也就是说,以“稳”为主的楼市政策依然有效,短期内的市场过热,极有可能会招来调控加码政策。
这样的大背景下,如果没有极旺盛的需求保障,开发商一般不会集体贸然涨价堵死自己的后路。
毕竟,今年的资金压力尤为严重。
02.76房企一年要还2.5万亿债
今年的情况很特殊。
2020年初,受疫情影响,房企迎来融资窗口期,资金流动性持续宽松,融资成本走低;
但到了8月份,监管划定了融资“三道红线”,相当于给不少开发商戴上了“紧箍咒”,房企融资限制大幅收紧。
这样一来,收到冲击最大的,是12家约谈房企中踩了红线的恒大、融创中国、绿地控股以及中梁控股。
率先作出反映的恒大,打出了全线7折的口号,势要在金九银十冲刺1000亿。
而与它一样有资金压力的,至少还有数十家开发商。
根据9月底南都大数据研究院调研的负债情况,76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿,短债TOP10就占了1.2亿。
图源:南方都市报
这样的资金压力,加上年底还债的高峰期,无疑是需上加霜。
不止于此,最近有消息称监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,新增涉房贷款不能超过新增贷款的30%。【回顾】
看似针对个人贷款作出的调整,实际对房企的影响更大——贷款审批难度加大、放款周期拉长,于买家而言只是晚一点付钱而已,但于房企而言,本来就急需现金回款的时期,资金压力可想而知。
所以对于多数房企来说,光金九银十这个冲刺机会远远不够,接下来的双十一、双十二以及年终可能还会发起一波猛烈的“收割”攻势,在价格上也许还会做出更大的让步。
专家观点
我觉得春节前后应该是一个分水岭。
今年四季度到明年春节前,这个节点大概四五个月吧,价格还是比较松动的。
可能还会有更多的开发商可能要资金回笼,会有一些更便宜的房源可能会推出,或者是打折去销售。
——曹绍林合富研究院高级分析师
也就是说,从现在到年底,买家们大可仔细挑选对比,不要轻易被促销冲昏头脑。
但同时也要留意,春节后可能是一个分水岭,毕竟明年一大波优质高价地面世,加之两条新地铁线路利好兑现,会不会带动整个市场向上,难说。
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